Không chỉ làm gia tăng chi phí gấp 2 lần, quy định nép giao dịch bất động sản ưng chuẩn sàn còn làm giảm hiệu quả Kinh doanh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và thông qua tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó Nasco Express có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan trọng này được duyệt không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự đồng tình từ dư luận. Trong đó, nổi trội nhất là quy định can hệ đến giao dịch bất động sản Nasco Express phải chuẩn y sàn giao du.
Dự thảo Nasco Express Luật kinh dinh Bất động sản dự định sẽ được Quốc hội ưng chuẩn vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp
Phát biểu Nasco Express tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nasco Express cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao du bất động sản phải thực hành thông qua sàn giao tiếp bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao tế bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện thời khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ Nasco Express tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao thiệp bên ngoài bán được, nguyên nhân là do nhân viên của họ có sự am tường và Nasco Express có nhiệt huyết với dự án. Đặc biệt, chi phí hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm hoài” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh Nasco Express bạch qua các sàn giao thiệp do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao thiệp trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao du cũng cần cụ thể hơn: Thế nào có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao tiếp trực tiếp và điện tử.
giao du bất động sản duyệt y sàn sẽ làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản Nasco Express tăng cao
Cũng can dự đến quy định giao dịch bất động sản bắt buộc qua sàn giao thiệp, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất Nasco Express động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử Nasco Express dụng đất mà các bên tham dự giao tiếp là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ nép phải qua sàn giao thiệp bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao thiệp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao tế tuân đúng các quy định luật pháp có can hệ đến việc thực hiện hợp đồng, giao tiếp; giảng giải Nasco Express cho họ hiểu rõ quyền, bổn phận và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hiệp đồng, giao tiếp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu thẩm định và từ khước công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại giao kèo mua bán, Nasco Express chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng giao kèo, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao thiệp, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao tiếp; nếu không Nasco Express đủ điều kiện giao dịch thì phải khước từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng Nasco Express một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao tế bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao du ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, Nasco Express làm trung gian đàm phán, ký kết hiệp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao du”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tế bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất Nasco Express động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định thắt giao du bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng hoài tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí tổn trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người Nasco Express dùng rút cục phải gánh chịu.
ngoại giả, một số quan điểm cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản ép doanh nghiệp , người dân phải giao thiệp duyệt y một đơn vị trung gian có dấu hiệu cản trở quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ Kinh doanh và lựa Nasco Express chọn hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc bắt Nasco Express buộc giao tế bất động sản thông qua sàn giao du là không cần thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao tế bất động sản phải thực hiện duyệt y sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, ăn nhập với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi. chính đáng của người dân để làm trung tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao tế chưa phát triển, quy trình giao tiếp chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ Nasco Express của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao dịch bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, Nasco Express tính minh bạch trong giao tế bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao tiếp bất động sản qua sàn cũng như giao tế qua sở giao thiệp hàng hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự định phê chuẩn vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |