Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy Nasco Express nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở xã hội dẫn dắt thị trường thời gian tới
Năm Nasco Express 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Nasco Express Hội thảo “Bắt mạch Thị trường Nasco Express bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở từng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng Nasco Express trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang vấn sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai Nasco Express đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp kiến gia tăng, Nasco Express đặc biệt tại khu vực thị thành. Tỷ lệ dân số thành phố hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với Nasco Express tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày nay, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Hai đô thị lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở thành phố là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô Nasco Express thị của cả nước và 75% tăng Nasco Express trưởng không gian thành phố với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên tưởng đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở tầng lớp khu vực thành phố với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tiễn còn một khoảng cách quá Nasco Express lớn so với kỳ vọng đặt ra. nguyên cớ do quá trình triển khai phát triển nhà ở từng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai
thời kì qua, quốc gia đã có nhiều cụ trong việc ban hành chính sách nhằm cuốn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở tầng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tầng lớp.
Ngoài Nasco Express các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hành thành công đề án xây dựng chí ít 1 triệu căn hộ nhà ở từng lớp, quốc gia cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở từng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương nghiệp, khu tỉnh thành có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các tỉnh thành loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên Nasco Express tại các tỉnh thành loại II và loại III phải dành 20% tổng diện Nasco Express tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải Nasco Express dự án nhà ở thương mại nào cũng hiệp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất Nasco Express là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thành thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm Nasco Express giá trị dùng của nhóm đối tượng cao cấp. trái lại, người dân có thu nhập nhàng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Kết Nasco Express hợp xã hội chẳng thể đạt được bằng cách kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hồ hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
nên, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hành, UBND tỉnh phải tính nết nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hồ hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người cần lao thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
tỉ dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở tầng lớp khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại sơn hà này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê Nasco Express và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá Nasco Express cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi Nasco Express và phát triển kinh tế-từng lớp đã xây dựng hai chính sách tương trợ cho nhà ở từng lớp. đầu tiên là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, ngân hàng Chính sách từng lớp đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tu tạo nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương Nasco Express mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở Nasco Express tầng lớp, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình bình phục. thực tại, giờ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở tầng lớp cũng khó lòng triển khai.
Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở tầng lớp Nasco Express còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương nghiệp, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó chọn lọc nhà đầu tư.
rốt cuộc là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của Nasco Express tuốt luốt dự án không vượt quá 10% tổng phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở từng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở tầng lớp xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương Nasco Express mại. Thị trường thứ Nasco Express cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở tầng lớp tại các tỉnh thành lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở tầng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không hấp dẫn và khó lôi cuốn doanh nghiệp dự phát triển nhà ở tầng lớp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở từng lớp y chang nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không hạp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin chuẩn y về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải đổi thay tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có dịp sở hữu. Muốn kiệm ước phí tổn phải thực hiện các Nasco Express dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ chẳng thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. dù rằng vậy, khống chế giá cả Nasco Express lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ Nasco Express những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên Nasco Express chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở tầng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, vấn Nasco Express nhà đầu tư, người dân cũng có nhịp hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường