FiinGroup cho rằng, năm 2023, tâm lý chung của nhà đầu tư trên thị trường e dè, giao tiếp bị trì hoãn, các dự án đang khai triển phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm.
Báo cáo mới đây của FiinGroup điểm lại những vấn đề - sự kiện năm 2022 của ngành bất động sản và đưa ra triển vọng trong 2023.
Niềm tin nhà đầu tư lung lay
Theo FiinGroup, niềm tin nhà đầu tư bị lung lay sau khi lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị điều tra, xử lý các sai phạm can hệ đến phát hành trái khoán, chứng khoán, lường đảo chiếm đoạt tài sản. Sự kiện tác động bị động đến tâm lý thị trường và khiến cho sự hoài nghi, lo ngại của nhà đầu Nasco Express tư và nhà băng về việc cho ngành bất động sản vay vốn gia tăng.
Sau sự kiện sai phạm, các dự án bất động sản của các Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát bị tạm dừng và thu hồi đất, lãi suất tái đầu tư lên tới 20-30% trên nền tảng giao thiệp trái Nasco Express phiếu của các công ty chứng khoán. Trái chủ đề nghị mua Nasco Express lại sớm gây bao tay cho tính thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản.
Cùng với đó, các quy trình pháp lý trong ngành bất động sản và khó khăn trong Nasco Express việc chuẩn y quy hoạch cũng Nasco Express gây ra chậm trễ cho các dự án không thể mở bán cũng như huy động thêm dòng tiền.
FiinGroup cho rằng, năm 2023, niềm tin của người mua nhà kỳ vọng tiếp chuyện giảm khi những vướng mắc về khung pháp lý vẫn còn là trở ngại lớn với các chủ đầu tư. Tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm.
Những chỉ đạo xáp về kiểm soát dòng vốn tín dụng và trái khoán chảy vào lĩnh vực bất động sản
Tín dụng cho ngành bất động sản đã bị kiểm soát chặt chẽ đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Trong khi tăng trưởng tín dụng năm 2022 được khống chế ở mức 14%, ngành bất động sản càng gặp khó khăn khi (i) Thông tư 16/2021/TT-NHNN cấm TCTD mua trái khoán Nasco Express doanh nghiệp phát hành để cơ cấu nợ, góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác, tăng vốn lưu động, (ii) Thông tư 39/2016/TT-NHNN cấm các TCTD cho vay Nasco Express đối với nhu cầu góp vốn, cộng tác kinh doanh hoặc ký quỹ cho Nasco Express các dự án hình thành trong mai sau và (iii) Thông tư 08/2020/TT-NHNN về việc hạ tỷ lệ nguồn Nasco Express vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn xuống 34%.
Tháng 4/2022, NHNN đã có Công văn số 1976 yêu cầu TCTD và ngân hàng triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để bảo đảm an toàn hoạt động, thực hành kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh dinh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT liên lạc, trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định 65/2022/NĐCP vừa được ban hành cũng yêu cầu các doanh nghiệp phải tuân các quy định chém hơn về hoạt động Nasco Express phát hành riêng lẻ.
Như vậy, do hồ hết các tổ chức phát hành BĐS là công ty dự án chưa niêm yết, không có doanh thu, các quy định chặt về hồ sơ chào bán và minh bạch thông tin đã hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp để tái cấp vốn của các Nasco Express doanh nghiệp này.
Sang năm 2023, FiinGroup cho rằng ngành bất động sản sẽ nối gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó Nasco Express tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà Nasco Express hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.
Lãi suất tăng cao trong bối cảnh khó khăn
Theo FiinGroup, việc Fed tăng lãi suất đã ảnh hưởng đáng kể đến chính sách ổn định Nasco Express tỷ giá hối đoái của Việt Nam, khi NHNN tăng cường rút tiền qua kênh thế chấp OMO và tăng lãi suất cơ bản thêm 100 điểm căn bản. Việc lãi Nasco Express suất huy động liên tục tăng khiến lãi suất cho vay mua nhà ở mức 12-13%/năm, kết hợp với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp chiếm chưa đến 1/5 nguồn cung đã khiến nhu cầu thị trường nhà ở sụt giảm nghiêm trọng và khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lảo đảo.
Bước sang 2023, FiinGroup cho rằng, phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay Nasco Express vốn của doanh nghiệp, buộc họ phải rút tiền từ hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở dòng tiền trả nợ.
Ảnh hưởng từ giá bất động sản tăng cao
Ảnh hưởng từ giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng truyền khi BĐS được dùng làm tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, giá thuê đất sau các sự kiện đấu giá và chính sách mới Nasco Express đã ở mặt bằng cao, qua đó đẩy các hoài đầu vào tăng, giá trị này còn được phản ảnh khi định giá làm tài sản đảm bảo để huy động vốn, gây rủi ro và tắc nghẽn thanh khoản trên thị trường này.
Năm 2023, theo FiinGroup, các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại.
Loạt động thái nhằm tương trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của chính phủ
(i) Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Nasco Express Chính phủ về thẩm tra, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hành các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.
(ii) Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ ban ngành, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tụ hợp vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần bình phục phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Trước đó, đầu tháng 12, ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%.
FiinGroup cho rằng, các chính sách mới là tín hiệu hăng hái, cơ sở để thị trường Nasco Express bất động sản có cơ hội bình phục. Tuy nhiên, chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường.
Các chính sách cần giải quyết hiệu quả các vấn đề nêu trên cùng với môi trường lãi suất được cải thiện và “hạ nhiệt” sẽ giúp cho thị trường trái phiếu và ngành bất động sản được khơi Nasco Express thông.
Linh Phong
Nhịp sống thị trường